가압류가 설정돼있는 물건 경매 - 가압류 경매 해결 방법

만약 채무자 A가 채권자 B에게 빌린 돈을 약속한 날짜에 갚지 못해 A의 자산에 대해 B가 강제 경매를 하려면 판결문 등의 집행권원이 있어야 한다. 이때 법원의 판결을 받아내기까지 많은 시간이 필요하기 때문에 그동안 채무자 A가 본인의 재산을 도피시키거나 은닉하고 의도적으로 장기간 소송을 지연시킬 것을 대비해 B는 A의 재산을 강제집행할 때까지 보전하고자 보전처분등기를 하는 것이 바로 가압류다.
 
가압류는 돈을 받아내기 위한 소송, 즉 금전채권에 대한 소송이면서 채무자의 일반 재산을 임시로 동결하는 소송이다. 법원이 보전처분 신청을 받아줬다고 해서 승소한 것은 아니고 보전처분을 신청한 사람이 본안 소송에서 패소하는 경우도 있다.
 

 
그럼 만약 경매 부동산에 가압류가 설정돼 있다면 어떻게 해야 할까?
 
첫째, 가압류등기가 말소기준권리인지 아닌지를 분석해야 한다.
말소기준권리라면 가압류를 포함한 후순위 권리들은 전부 소멸되기 때문에 걱정할 필요가 없다.
 
둘째, 가압류가 효력을 유지하고 있는지 분석해야 한다.
효력을 상실한 가압류라면 가압류등기가 존재하지 않는 것이나 마찬가지다.
 
셋째, 가압류가 누구를 대상으로 설정됐는지 분석해야 한다.
이전 소유자를 상대로 했는지, 아니면 현 소유자를 상대로 했는지 파악하면 된다. 이때 낙찰자에게 인수되거나 소멸되는 경우가 있는데, 인수되는 가압류는 이전 소유자를 상대로 한 것으로 이를 '할아버지 가압류'라고 부르기도 한다. 대법원 판례에 따르면 이전 소유자를 상대로 설정한 가압류는 배당에 참여시킨 후 소멸시킬 수도 있고 배당에서 아예 배제해 낙찰자가 인수하는 것을 전제로 매각 절차를 진행할 수도 있다. 따라서 낙찰자는 할아버지 가압류가 예외 없이 배당을 받고 소멸하는 경우에는 문제 될 것이 없지만 무조건 인수해야 하는 경우에는 낙찰자 부담뿐만 아니라 말소기준권리의 변동으로 임차인 보증금의 인수 여부도 변동이 생길 수 있어 주의해야 한다. 
 
할아버지 가압류의 권리분석은 '매각물건명세서'를 보면 알 수 있다. 가압류에 대해 낙찰자에게 인수시키는 판례와 소멸시키는 판례가 상존하는데, 경매 집행 법원은 이 중 하나의 판례를 선택해 경매를 진행한다. 최근 대법원 판례에 따르면 원활한 진행을 위해 대부분 해당 가압류를 낙찰자에게 인수시키기보다 채권자에게 배당을 하고 '등기사항전부증명서(등기부)'에서 말소하는 쪽으로 진행하고 있다.