[경매] 대지권 미등기와 대지권 없음?

대규모 택지 개발을 한 지역에서 개발 전 복잡하게 얽혀 있던 토지를 개발 후에도 다 정리하지 못해 지체되는 경우가 있다. 아파트 입주가 끝난 후 대지권이 '등기사항전부증명서(등기부)'에 정리가 안 된 상태에서 아파트가 경매로 진행되는 경우에 대지권 미등기가 나오기도 한다. 

 
경매 집행 법원에서 현황 조사를 할 때 단순히 대지권 미등기 물건인지 아니면 처음부터 대지권이 없는 물건인지 조사하고 판단해 현황조사서에 기재하면 혼동할 일이 없겠지만 현황조사자가 대지권 유무에 대한 확정 판단을 내릴 수 없으면 통상적으로 '매각물건명세서'에 '대지권 유무는 알 수 없음'이라고 기재하고 경매가 진행돼버린다.
 
먼저 대지권 미등기란 대지권이 처음부터 없는 경우와는 달리, 실제 대지권이 있지만 아파트나 다세대주택이 완공된 후 구분 건물에 대한 등기부가 작성됐지만 절차상 또는 실체상의 하자로 대지권이 등기부에 기재되지 못한 상태다. 대지권 미등기는 대지의 분·합필 및 환지 절차의 지연, 측량, 대지권 지분의 확정 등으로 인해 대지권 등기가 상당 기간 지체되면서 발생하는데. 대지권 미등기는 보통 신도시나 택지지구, 도시개발, 재개발, 재건축 같은 대규모 개발 사업이 있는 지역에서 나오는 경우가 있다. 

대지권 미등기부동산은 대지권이 미등기 된 상태라 하더라도 '감정평가서'에 대지권에 대한 평가가 된 경우, 대지권도 낙찰로 취득하게 된다. 하지만 대지권에 대해 감정서에 기재되어 있어 낙찰받았는데도 나중에 대지권이 없는 것으로 판명되는 경우가 있는데 이때는 매각 불허가 신청 또는 매각 허가 결정에 대한 즉시항고를 할 수 있고, 이미 매각 허가 결정이 확정됐다면 매각 허가 결정 취소 신청을 할 수 있다. 
 
대지권이 없는 물건의 경우는 등기부상 대지권이 아예 등재되지 않은 것을 말한다. 보통 시유지나 국유지에 건축된 건물의 겨우 대지권이 없기도 하는데 이러한 부동산은 감정평가서에 가격이 포함돼 있지 않기 때문에 물건 정보에 '건물만 입찰' 또는 '대지권 없음'이라고 표기돼 있는 것이다. 또 낙찰 이후에도 대지권을 온전하게 찾아올 수 없고 토지 소유자가 대지 사용에 대한 지료 납부 및 구분소유권, 매도청구권을 행사할 수 있어 입찰할 때 주의해야 한다. 
 
일반적으로 대지권 미등기는 대부분 감정가에 대지 지분의 평가액을 포함하는 반면, 대지권이 없는 물건은 감정가에 건물만 평가돼 있기 때문에 감정평가서를 통해 둘을 구별할 수 있다.