[경매] ‘법정지상권 성립 여지 있음’ 어떻게 해결해야할까?

지상권은 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다.
지상권은 지상권설정자(토지소유주)와 지상권자(은행 등)의 협의를 바탕으로 설정한다.
예를 들어 토지를 담보로 대출을 받으면 은행이 지상권자가 되어 토지 위에 지상권을 등기한다.
땅 밑으로 지하철이 지나가는 토지에도 구분지상권이 설정되어 있다. 후순위 지상권은 소멸하고, 근저당으로 인한 지상권은 선순위일 때도 배당으로 소멸한다. 따라서 지상권은 경매투자 대상이 아니다. 
 
그런데 법정지상권은 토지와 건물의 소유주가 각기 달라서 분쟁이 발생했을 때 건물주가 건물을 철거당하지 않을 권리를 말한다. 법정지상권으로 수익을 내려면 건물이 아닌 토지 낙찰을 받아야 유리하다.
토지 중에서도 좋은 물건은 법정지상권이 실제로는 성립하지 않으면서 멀쩡한 건물이 있는 토지다. 상태가 좋은 건물의 주인은 땅을 사려고 노력할 것이기 때문에 건물은 신축일수록 좋다. 
토지 낙찰자가 건물철거소송을 하겠다고 하는 것은 진짜 건물을 부수려는 게 아니라 오히려 토지를 건물주에게 되팔아 수익을 내는 것이 목적이다. 협상을 통해 낙찰받은 땅을 건물주에게 되파는 것이 가장 손쉬운 법정지상권 처리 방법이다. 
 

 

법정지상권은 왜 생기는 걸까?

 
집은 토지와 건물 모두 한 사람이 소유주인 것이 일반적이지만 집과 땅이 원래 한 사람 소유였다가 토지만, 혹은 건물만 다른 사람 명의로 바뀌는 경우가 있다. 땅과 건물의 주인이 달라지면서 법정지상권이 성립하느냐의 문제가 생긴다. '법정지상권이 성립하느냐 하지 않느냐' 여부에 따라 토지주가 요구할 수 있는 범위가 달라진다. 법정지상권이 성립하지 않으면 땅주인이 건물철거를 요구할 수도 있다. 
영희 씨가 땅을 가지고 있었는데 자신의 땅에 건물을 지어 올렸다. 그런데 건물이 지어진 후 영희 씨가 땅만을 담보로 대출을 받았다. 근저당권자인 은행은 땅에 근저당을 설정했고, 영희 씨가 이자를 갚지 않자 은행에서 땅을 경매에 넣었다. 이 땅을 철수 씨가 낙찰을 받았다. 이제 땅주인은 철수 씨로 바뀌었고 건물주는 여전히 영희 씨다.
이 물건은 법정지상권이 성립된다. 땅주인이 된 영희 씨는 이 땅에 다른 건물을 짓고 싶어도 땅에 대한 권리를 다 행사할 수 없다. 건물주는 법정지상권을 가지고 있기 때문에 계속 땅을 이용할 수 있다. 하지만 경매로 낙찰받아 땅주인이 된 철수 씨는 건물주 영희 씨에게 토지사용료를 내라고 지료를 청구할 수 있다. 만약 영희 씨가 지료를 내지 않아 연체기간이 2년이 넘으면 법정지상권을 잃는다. 그럼 철수 씨는 법정지상권을 잃은 영희 씨에게 건물철거를 해달라고 소송을 할 수 있다. 
땅주인이 건물철거를 하라고 하면 건물주는 멀쩡한 건물을 철거하라니 애가 탄다. 결국 이 토지를 비싸게 사거나 건물을 팔 수밖에 없는 것이다. 하지만 건물이 너무 노후돼서 사용 수익할 수 없는 지경이면 건물주는 나 몰라라 할 수 있으니 가급적 건물이 멀쩡해야 협상이 편하다.
법정지상권이 성립하는 물건은 이런 식으로 해결한다.
 

법정지상권 성립 요건

1. 처음에 같은 사람이 토지 소유주와 건물 소유주였어야 한다. 처음이란 저당권 설정 시점을 말한다. (저당권설정으로 경매에 넘어갔다면 저당권설정 시점이고, 전세권 때문에 경매에 넘어갔다면 전세권 설정 시점이다)

2. 토지와 건물 중 어느 하나에 저당권, 전세권이 설정되어 있어야 한다.

3. 경매 혹은 공매로 토지와 건물의 소유자가 달라졌어야 한다.

4. 토지에 저당권설정을 할 당시에 건물이 존재해야 한다. (일반적으로 건물이 있는 땅에 저당권을 설정할 때 건물과 토지를 함께 설정한다)

 
 
그런데 법정지상권이 성립하지 않을 때가 있다. 
땅주인이 건물을 지으려고 땅을 담보로 대출받아, 대출받은 돈으로 건물을 지었다. (대출받을 당시엔 건물이 없었다.)
그 후 땅 주인이 이자를 못 내서 근저당권자가 땅을 경매로 넣었다.
이 경우 근저당은 땅에만 설정되어 있기 때문에 건물까지 경매에 넣을 수 없다. 토지와 건물의 등기부등본을 보면 저당권 설정 당시에 건물이 있었는지 여부를 알 수 있다. 
이 땅을 제삼자가 낙찰받았다면, 이 물건은 법정지상권이 성립하지 않는다.
저당권 설정할 당시에 토지에 건물이 없었기 때문이다. 이제 과거의 땅주인이었던 건물주는 더 이상 이 땅을 이용할 권리가 없다. 건물주는 땅을 다시 사들이거나 건물을 팔아야 한다. 건물주와 새로운 땅주인이 협의가 안 된다면 건물을 철거할 수밖에 없다.