상가 경매 입찰 6단계 - 24년 상가임대차보호법 최우선변제

상가경매 6단계

 
1단계: 목표설정 
어떤 상가를 원하는가?
 
① 근린상가: 대로변에서 흔히 보이는 상가가 근린상가다. 대개 1~2층에 일반 음식점, 소매점 등 먹고 마시는 업종이 위치하고 고층은 사무실 등으로 이용한다. 1층은 고가에 낙찰되는 편이다.
② 단지내 상가: 아파트, 오피스텔, 주상복합단지 안에 있는 단지내 상가도 있다. 단지내 상가엔 세탁소, 편의점 등 생활밀접형 업종이 주로 입점한다.
③ 테마상가: 강변역 테크노마트 같은 경우가 테마상가다. 경매에 자주 등장하는데 상가 전체의 상권이 죽어 있다면 3~4평짜리 상가만 임대가 잘 나갈 리 없다. 가끔 회사 주소만 필요한 경우 낙찰 받아 유용하게 활용하는 사람도 있다. 
 
2단계: 권리분석
물건을 고르고 권리분석하기
 
일반적으로 월세 수익을 원하는 경우, 근린상가나 단지내 상가를 낙찰 받는다. 원하는 것이 임대수익이기에 월세가 잘 나오는 상가를 고르는 것이 포인트다. 상권도 좋아야 하고(상권분석), 상가의 활용도가 높다면(개별분석) 아주 훌륭하다.
상가의 권리분석은 ①말소기준권리를 찾고, ②임차인의 권리를 확인하고, ③배당순위를 확인한다는 내용은 주거용과 같다. 오히려 주거용보다 간단한 경우가 많다.
상가는 후순위 임차인이 많다. 임대인은 대출을 받아 상가를 구입하고, 상가 임차인은 근저당 이후 월세로 들어온다. 때문에 상가 임차인은 후순위로 대항력이 없는 경우가 대부분이다. 만약 선순위 임차인이라도 환산보증금이 넘으면 배당 받지 못한다. 상가임대차보호법에서는 환산보증금이 넘으면 우선변제, 최우선변제권으로 먼저 배당받을 수 없다,

환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100)

 
 
만약 서울에서 보증금 2억에 월세 800만원 상가를 임대하고 있다면 환산보증금은 총 10억으로 우선 변제권을 가지지 못한다. 장사가 잘 되는 자리라면 임대료가 환산보증금을 초과하는 경우가 대부분이어서 상가 임차인 대부분은 우선변제권이 없어 배당받지 못한다. 
 
 
2024년 6월 8일 기준 상가건물 임대차보호법

서울특별시	9억원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 및 부산광역시	6억9천만원
광역시, 특별시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 광주시	5억 4천만원
그 밖의 지역	3억 7천만원

 
 
우선변제권

서울특별시	6천500만원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 및 부산광역시	5천500만원
광역시, 특별시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 광주시	3천 8백만원
그 밖의 지역	3천만원

 
최우선변제권

서울특별시	2천 2백만원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 및 부산광역시	1천900만원
광역시, 특별시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 광주시	1천 300만원
그 밖의 지역	1천만원

 
 
3단계: 현장답사
어떤 임차인이 입점할 것인가
 
상가 현장답사는 철저하게 임차인의 입장에서 봐야 한다.
이 물건에 임대 들어올 임차인은 어떤 업종을 하면 좋을까? 그는 왜 다른 곳이 아닌 이 곳에 임대를 들어올까? 얼마나 매출을 올릴 수 있을까? 얼마나 월세를 낼까? 임차인의 매출이 많아야 월세도 밀리지 않고 꼬박꼬박 들어올 수 있다. 
인근 공인중개사사무소는 최소 3군데 이상 방문하는 것이 좋다. 
 
4단계: 법원입찰
 
5단계: 잔금납부
상가는 세금이 다르다.
 
상가는 일반임대사업자가 된다. 일반임대사업자는 부가세 납부를 해야 하기 때문에 세무적으로 번거로운 편이다. 임차인이 원하면 세금계산서도 발행해줘야 한다. 임대인이 회사를 다니는 근로자라면 임대사업소득과 근로소득을 합산한다. 따라서 고소득 근로자라면 수익과 세금을 잘 따져봐야 한다. 
취득세도 상가는 세율이 높아 4.6%(농특세, 지방교육세 포함)다. 
 
6단계: 명도
상가 임차인은 우선변제가 안되는 경우가 많다.
 
그 일을 생업으로 하던 이들의 명도는 어렵다. 환산보증금 이상의 보증금을 가진 임차인은 법원에서 보증금을 배당받지 못한다. 때문에 보증금을 잃는 임차인의 명도 저항이 있을 수 있다. 하지만 상가 임차인은 몇 개월에 걸친 경매절차 도중 월세 납부를 하지 않았을 터라 실제 손해는 얼마 안됨을 강조하여 명도한다. 
만약 허가를 받아야 하는 업종(주점, 학교 앞 PC방 등)이 들어와 있다면, 영업허가증을 새로 발급받는 것보다 기존 임차인에게 양도받는 편이 유리하다. 임차인에게 최대한 친졸하게 명도를 해야할 것이다. 현재 영업 중인 임차인과 재계약을 할 수 있다면 최상의 명도다