경매 물건에 가처분등기가 설정돼 있다면?

경매 집행 법원에서는 참여자의 안전을 위해 보통 선순위 가처분이 존재하는 경우 경매를 진행하지 않기 때문에 선순위 가처분이 존재하는 물건에 대해서는 걱정하지 않아도 된다. 
 

그런데 경매 절차에 있어 꼭 알아야 하는 2가지 종류의 가처분이 있다. 
처분금지가처분과 점유 이전 행위를 금지하는 점유이전가처분이다.

처분금지가처분이 설정된 부동산은 낙찰 받은 후 잔금을 납부해 완전한 소유권 행사를 하려고 해도 소유권에 제한이 발생한다. 즉, 소유권을 빼앗기는 최악의 경우가 발생할 수 있다.

점유이전가처분은 완전한 소유권 행사를 위한 사전작업이다. 낙찰받은 부동산에 대해 임차인이 명도를 거절하면 인도명령이나 명도소송을 신청함과 동시에 점유이전가처분을 신청하는 것이 안전한 낙찰방법이다. 
 
만약 매도자A아와 매수자 B가 토지 거래를 하게 됐는데 둘이 매매 대금을 조율하다가 24년 8월 1일 총 대금을 10억으로 협의하고 계약금을 지급한 후 매매계약을 체결했다. 그리고 중도금 지급일은 10월 1일, 진금 지급일은 11월 15일로 했다. B의 입장에서는 계약금을 지급하고 잔금 지급일까지 날짜가 많이 남아 있기 때문에 그동안 A가 다른 사람에게 이중 매매 계약을 하거나 중도금을 받은 후 토지를 담보로 대출을 받아 도주할 수도 있어 불안할 것이다. 이럴 때를 대비해 매도자가 토지를 처분하거나 담보 제공을 못하도록 매수자가 '등기사항전부증명서'에 등기하는 것을 가처분등기라고 한다. 
만약 등기부에 가처분등기가 기재돼 있다면 말소기준권리를 기준으로 인수되는지 소멸되는지 확인하면 된다.

첫째, 가처분등기가 말소기준권리보다 선순위일 때는 낙찰자가 인수한다고 보고 참여하지 않는 게 좋다. 낙찰받더라도 본안 소송에서 가처분등기 채권자가 승소하면 소유권을 박탈당하기 때문이다. 
둘째, 말소기준권리보다 후순위 가처분등기는 원칙적으로 소멸된다. 하지만 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도를 위한 가처분은 소멸되지 않는다.