경매 부동산을 세입자 끼고 낙찰 받아도 될까? 경락인수 장점, 단점

경매에서 임차인의 전세 보증금을 안고 사는 방법을 '경락 인수'라고 한다. 즉 선순위 임차인의 보증금을 내어줄 것을 고려해 낙찰받는 것인데, 이런 부동산을 낙찰받는다면 목돈을 들이지 않고 더 싸게 매수할 수 있다는 장점이 있다. 선순위 임차인이 있는 부동산은 보증금을 내어주고도 차익이 남는다고 계산될 때까지 사람들이 입찰을 꺼려하기 때문에 여러 번 유찰돼 매각 금액이 낮아진다.
 
임차인 경락 인수 물건은 절세 효과가 발생한다는 장점이 있다. 취득세는 낙찰 가격을 기준으로 산정되므로 세금 부담을 줄일 수 있고, 향후 부동산을 되팔 때 양도소득세도 절감할 수 있다. 대항력 있는 임차인이 있는 경매 부동산은 임차인이 퇴거 시 낙찰자가 그 보증금을 물어줘야 하기 때문에 그 금액을 안고 매수하는 것이나 마찬가지다. 따라서 낙찰자가 인수한 임차인의 보증금은 필요경비로 인정되며, 양도 가액에서 취득 가액(낙찰 가격)과 필요경비(임차인의 보증금 포함)를 뺀 금액이 양도소득세의 과세 기준이 되는 것이다. 임차인의 보증금을 인수했다는 증빙서류(임차 보증금 인수확인서, 임차 보증금 입금확인서, 임차인 인감증명서)를 해당 세무서에 제출하면 된다. 하지만 대출을 받아 경락 인수한 물건이라면 이자 비용은 필요경비로 인정해주지 않는다. 양도소득세는 전액 자기 자본으로 취득한 것으로 가정하고 매겨지기 때문이다.
따라서 경락잔금대출을 받는 것보다 임차인이 있는 경락 인수를 하는 것이 양도소득세 비용을 줄일 수 있는 방법이다. 
 
하지만 선순위 임차인이 있는 부동산에 입찰할 때는 임차인 권리분석에 더욱 신중해야 한다. 가장 먼저 보증금이 정확히 얼마인지 확인해보고 만약 임대차 미상이거나 보증금이 공개되지 않았다면 입찰하지 않는 편이 낫다. 선순위 임차인이 배당요구종기일 이전에 배당 요구를 한다거나 즉시 이주 의사를 밝힌 경우에는 자금 계획에 차질을 빚을 수 있기 때문에 입찰에 앞서 현장 답사를 반드시 확인해야 한다.