제시 외 건물이란? 경매, 공매 부동산에 '제시 외 건물'이 있다면? | 제시 외 건물 주의사항

'제시 외 건물'이란?

해당 경매, 공매 부동산의 각종 공적 장부상에는 존재하지 않지만 법원의 의뢰를 받은 감정인이 현장에서 발견한 건물을 말한다. 즉 '등기사항전부증명서'나 '건축물대장'등에 기재되어 있지 않은 유형의 재산이다. 미등기 건물, 무허가 건축물, 사용 승인을 마치지 않은 건물이나 부합물 등이고 옥탑방, 보일러실, 옥외 화장실, 공장에 딸린 창고 등이 대표적인 제시 외 건물이다. 

 
제시 외 건물이 존재할 때 법원은 이 건물이 경매에 부쳐진 대상물과 별개의 독립된 건물인지, 부합물 또는 종물인지 파악해 주된 대상물과 함께 매각 대상 포함 여부를 판단한다. 이러한 법원의 판단을 통해 감정인은 매각 대상 부동산 등기부에 기재돼 있지 않은 제시 외 건물이 존재함을 '현황 조사서'와 '매각물건명세서'에 기재한다. 사람들은 제시 외 건물이 기재된 것을 보고 경매 참여 여부를 고민하게 되는데 공매는 '물건상세'정보나 압류재산의 경우 '공매재산명세서'를 보면 제시 외 건물의 유무를 확인할 수 있다. 


 
경매 공매 부동산에 제시 외 건물이 있다면 다음 사항들에 따라 참여 여부를 판단할 수 있다. 
 
1. 제시 외 건물이 매각 대상에 포함되는 경우

등기부에는 미등기 된 건물이지만 낙찰자는 제시 외 건물까지 소유권을 취득할 수 있으므로 걱정할 필요가 없다.
 
2. 제시 외 건물이 매각 대상에서 제외되는 경우

제시 외 건물 소유자를 찾아 협의를 통해 매수하는 것이다. 낙찰 후에도 권리 관계가 깨끗하고 차후 별다른 문제가 없으므로 가장 쉽고 편한 방법이다. 하지만 제시 외 건물에 관한 각종 공적 장부가 없기 때문에 소유자를 찾기 힘들 수 있다. 
 
3. 제시 외 건물이 위반건축물인 경우

이전 소유자에게 부과된 이행강제금은 낙찰자가 인수하지 않지만 위반건축물인 줄 알면서 낙찰받은 낙찰자라면 원상 복구하기 전까지 이행강제금을 계속 납부해야 한다. 
 
4. 제시 외 건물이 부합물 또는 종물인 경우와 아닌 경우

제시 외 건물이 부합물 또는 종물이 아니라면 법정지상권 문제가 발생할 수 있다.
하지만 법정지상권 문제가 없다면 낙찰 후 건물 철거 소송으로 해결하면 된다. 제시 외 건물이 부합물 또는 종물에 해당한다면 주물, 즉 매각 대상 부동산의 처분에 따르기 때문에 낙찰자는 소유권을 가질 가능성이 크므로 걱정할 필요는 없다. 
 
 
결과적으로 제시 외 건물이 있는 부동산의 경매 공매 참여 여부는 경우에 따라 달라질 수 있다. 입찰 시 제시  외 건물이 매각 대상에 포함된 경우라면 걱정할 필요가 없지만, 포함되지 않는 경우라면 충분한 권리 분석 후에 참여하는 것이 최선의 방법이다.