경매 부동산을 사고팔 때 내는 세금은?

부동산을 취득할 땐 취득세!
보유할 땐 재산세, 부동산세

 

먼저 부동산 취득 시 내는 취득세가 있는데 낙찰자는 부동산 종류에 따라 낙찰 가격의 1~4%의 취득세를 잔금 납부 후 30일 이내에 내야 한다. 또한 낙찰 가격에 따라 교육세와 농어촌특별세도 과세된다. 부동산 취득 후에는 보유에 따른 세금, 즉 재산세를 납부해야 하고 종합부동산세도 때에 따라 과세된다. 
 
만약 낙찰받은 상가를 임대한다면 사업 개시일로부터 세무서에 사업자 등록을 해야 하는데, 사업자 등록을 하지 않은 미등록 기간에 발생한 수익에 대해서는 약 2%의 가산세를 부담해야 한다.
 
무주택자가 주택을 낙찰받아 임대할 때는 기준 시가 12억 원이 넘는 고가 주택이 아닌 이상 임대 소득에 대해서는 세금을 부과하지 않는다. 하지만 유주택자가 주택을 낙찰받아 2 주택자가 됐고 이를 임대할 때는 연간 임대료가 2,000만 원 이하더라도 소득세가 과세된다. 2000만 원 이하는 14%, 초과는 6~45% 분리과세 세율이 적용된다. 
 
 

매도할 때는 양도세
 

매도할 때는 양도소득세를 납부해야 하는데 이때 취득 금액은 낙찰 가격이다. 보통 경매 부동산은 최고가 낙찰자가 본인 명의로 등기한 후 매매를 해야 하는데, 만약 낙찰자가 등기하기 전에 다른 사람에게 차액을 남기고 팔기로 했다면 이는 미등기 전매에 해당해 양도 차익에 70%의 높은 세율을 적용한다. 
경매 부동산을 1년 이내에 처분하는 경우에도 양도 차익에 50%의 세율이 적용되며, 2년 이내에 처분하면 양도 차익에 40%(주택은 6~38%)의 세율이 차등 적용된다. 
상가를 경매로 취득해 1년 미만의 기간 동안 보유하고 되팔면 단기 보유세율 50%가 적용되며 보유 연한에 따라 6~45%의 누진세율을 적용받는데, 만약 양도 차익이 없다면 양도소득세는 발생하지 않는다. 
 
1 가구 2 주택인 경우 2채 먼저 매도하는 주택은 양도 차익에 대해 양도소득세가 과세된다. 하지만 살던 집을 팔기 전에 이사 갈 집을 사서 일시적으로 2 주택이 된 경우 등 일시적인 2 주택이 됐다면 양도소득세가 과세되지 않는다. 이때는 새로운 주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 매도하면 양도소득세가 과세되지 않는다. 3 주택 이상 보유한 다주택자가 주택을 매도할 때는 양도차익이 가장 작은 것부터 처분하고 가장 큰 것을 마지막에 처분해야 1 가구 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 12억 원 이상의 주택은 1 가구 1 주택이어도 비과세 혜택이 없다. 만약 아파트를 13억 원에 팔았다면 12억 원을 뺀 나머지 1억 원에 대해 양도소득세를 계산한다.
 
오피스텔은 실제 용도에 따라 사무실인지 주택인지를 판단해 세금을 부과하는데 만약 오피스텔을 사무실로 사용한다면 비과세 요건을 갖춘 기존 일반 주택 1채를 팔아도 비과세가 적용되지만 주거용으로 전입신고가 되어 있다면 오피스텔이라도 주거용으로 간주한다. 
 
주택을 취득할 때 배우자와 공동 명의로 취득하는 것도 절세 방법이다. 종합부동산세는 개인별로 소유 주택의 공시 가격이 9억 원을 초과할 때 과세된다. 따라서 명의를 분산해 절세 효과를 거두고 처분 단계에서는 2년 이상 보유한 후 매도하면 개인 기본 공제가 적용돼 양도소득세를 절세할 수 있다. 특히 양도소득세는 양도 차익이 클수록 세율이 높아지는 누진세율을 적용하기 때문에 공동 명의로 각자에게 개별 과세되면 상대적으로 낮은 세율을 적용받을 수 있다.