[경매] 낙찰 후 가장 먼저 해야 할 일은?

낙찰 이후 가장 먼저 확인해야 할 사항은 법원의 매각 허부다. 매각 이후 통상 일주일이 소요되며 만약 매각기일이 월요일이면 다음 주 월요일에 매각결정기일이 잡힌다. 법원을 방문하지 않아도 온라인으로 확인할 수 있는데  '대한민국법원법원경매정보(https://www.courtauction.co.kr/)에서 사건번호로 검색해 매각 허가 결정 공고를 확인하면 된다. 

 

매각을 불허가 하는 사유

1. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있을 때
2. 경매 절차와 그 밖의 중대한 잘못이 있을 때
3. 채무자나 채권자가 이의신청한 경우
4. 농지를 낙찰 받은 경우 매각결정기일 일주일 내에 '농지취득자격증명원'과 '농업경영계획서'를 발급받아 담당 경매계에 제출하지 못한 경우

경매 절차 진행 중 채무자가 채권자에게 빌린 돈을 갚거나 항고장을 제출했다면 해당 사건은 취소, 취하, 정지될 수 있다. 

 

낙찰 취소·취하 가능성이 적은 물건

• 부동산 가치보다 저당권 설정액이 많은 물건
• 한 사건에 사건번호가 2개인 경우(중복경매)
• 채권 청구 금액이 많은 물건
• 경매·공매가 동시에 진행되는 물건

 

낙찰  이후  잔금 납부 전에 확인해야 할 사항

대금 납부 기한이 정해지면 임차인 등 점유자의 건물 인도 예정 기간을 고려해 대금을 납부하면 된다. 점유자가 건물 인도에 대해 거세게 저항한다면 굳이 일찍 납부할 필요가 없지만, 점유자가 재계약을 원하거나 배당을 받고 바로 이사 가길 원한다면 일찍 납부하는 것이 좋다. 
낙찰 받고 일주일 안에는 부동산 소재지를 방문해 임차인 등 점유자를 만나는 것이 좋다.
실제 거주하고 있는 점유자가 어떤 계획을 세우고 있는지 등의 정보를 듣고, 낙찰받은 부동산의 실내도 살펴볼 수 있다면 미리 확인해두는 것이 좋다. 
낙찰자가 대금 납부를 위해 담보대출을 받는다면 대출을 신청하고 실행하기까지 최소 일주일 정도 시간이 소요되기 때문에 적어도 대금 납부하기 10일 전에 대출 서류를 작성하는 것이 좋다. 일반적으로 금융권에서 대출이 실행되면 전담 법무사가 있어 소유권이전등기까지 맡아 진행하면 된다. 
낙찰 후 근저당권 등 채권이 말소되거나 임차인의 권리가 변동될 수 있으니 잔금 납부 전에 다시 한번 '등기사항전부증명서(등기부)'를 열람해 변동사항이 없는지 확인해야 한다. 만약 권리 변동이 있으면 매각에 대한 이의신청이나 항고를 통해 권리 변동에 따른 손해를 방지하는 것이 좋다. 
 
입찬 전 권리분석 시 입찰 예정 물건에 관리비나 공과금이 얼마나 밀렸는지도 미리 확인해야 한다. 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물의 체납 관리비는 원칙적으로 낙찰자가 공용부분만 부담하면 된다. 도시가스료와 수도료, 전기료 등의 공과금은 기존 사용료에 대해서는 부담할 의무가 없다. 하지만 상황에 따라 관리사무소에서 해당 건물에 못들어오게 하는 등 완강하게 나온다면 적정한 선에서 낙찰자가 부담해주고 명도를 빨리 마치는 것이 유리하다. 

법원경매 입찰시간