경매 공매 부동산 투자할 때 꼭 알아야 할 것들 (경매 체크리스트)

경매 공매 부동산 투자 할 때
꼭 알아야 할 것!!

경매나 공매는 실수가 없어야 성공한다.

실수를 줄이려면 입찰 전 체크리스트를 작성해 하나하나 확인하고 입찰을 결정하는 게 중요하다.

 
우선 안전한 물건을 고르기 위해서는 낙찰 이후에 소유권을 가져올 수 있고, '등기사항전부증명서'나 임차인 관계가 낙찰 후 깔끔하게 정리돼 권리상 하자가 없는 물건이어야 한다. 
 
다음으로는 매각 서류를 잘 살펴봐야 하는데 경매는 '매각물건명세서'와 '현황조사서', 공매의 압류재산은 '공매재산명세서'에 기재된 내용이 본인이 답사한 내용과 다른 점이 있는지 확인해봐야 한다. 또한 '감정평가서'의 가격이 시세를 정확하게 반영했는지, 대지권 등 지분이 포함됐는지도 확인해야 한다. 

경매의 경우 '대한민국법원 법원경매정보(https://www.courtauction.co.kr) 사이트에서 매각 서류와 함께 문건 처리 및 송달 내용도 봐야 한다. 간혹 낙찰 이후 매각 불허가가 되기도 하는데, 이럴 때 문건 송달이 안 됐거나 폐문 부재로 인해 낙찰 받지 못하는 상황이 될 수 있다.
 
경매, 공매 부동산이 있는 현장을 찾아 매각 서류와 다른 내용이 있는지 입찰 적격성 여부를 반드시 확인해야 한다. 특수물건의 경우에는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등의 성립 여부를 따져봐야 한다. 또한 부동산의 시설, 상태, 주차 공간 유무 등 본인의 투자 목적에 적합한 물건인지도 살펴보면 좋다.

현장 답사 할 때는 도시가스 설치 여부, 건물의 방수와 채광 상태, 노후도 등 서류에서 알 수 없는 요소들도 확인해 봐야 한다. 현장을 찾았을 때 주민센터에 들러 전입 세대도 열람해보길 바란다. 경매의 경우 해당 부동산에 전입자가 있다면 현황조사서에 임차인의 주민등록 사항이 기재되어 있지만 참고 자료에 불과할 뿐 법적 구속력이 없기 때문이다. 상가는 사업자등록 현황을 매각물건명세서와 현황조사서에서 확인하면 된다. 
어떤 사람이 거주하는지, 장사를 하는지 점유자를 만나보는 것도 필요하다. 이때 주택이나 상가의 내부를 볼 수 있고 점유자의 성향, 예상 수리비 등도 계산해 합리적인 입찰 가격을 책정해볼 수 있기 때문이다. 

상가, 오피스텔, 아파트 등은 체납 관리비와 공과금도 살펴봐야 한다. 입찰 전 관리사무소를 방문해 목적을 밝히고 해당 호수의 체납 관리비를 물어보면 확인할 수 있고, 도시가스료나 수도료와 같은 공과금은 사업소에서 미납요금을 조회할 수 있다. 

최소 3곳 이상의 부동산 중개사무소를 방문해 정확한 매매와 임대 가격 등 시세를 파악해보는 것도 중요하다. 적정 매매 가격은 투자금 대비 임대 수익을 산정해 수익률이 5~8%내외면 적당하다고 볼 수 있다. 해당 부동산이 있는 주변 상권의 공실률을 확인하고 보수적으로 입찰해야 한다. 

 

권리분석 할 때 점검사항 (체크사항)

1. 등기사항전부증명서상 인수되는 권리와 인수되지 않는 권리
2. 임차인의 보증금 유무(인수해야 하는지, 인수 안해도 되는지)
3. 임차인의 배당 요구 및 매당 요구 철회 여부
4. 임차인의 명도 또는 인도명령 대상 여부
5. 제시 외 건물이 있는 경우 낙찰자 부담 여부
6. 대위변제에 따른 낙찰자 부담 여부
7. 재경매된 물건인 경우 그 이유
8. 특별 매각 조건이 기재된 경우 그 이유
9. 유치권 성립 여지가 있다면 낙찰자 부담 여부
10. 법정지상권 성립 여지가 있다면 낙찰자 부담 여부