경매 진행절차와 공매 진행절차 차이점

경매와 공매의 차이점 | 입찰하려는 경매 물건이 공매로도 진행되고 있다면? - https://realkelly1.tistory.com/m/11

경매와 공매의 차이점 | 입찰하려는 경매 물건이 공매로도 진행되고 있다면?

경매 진행 절차

경매는 크게 3가지 순서로 진행된다.
 
첫째, 압류절차
 
채권자가 법원에 경매를 신청하면 법원은 경매 개시 결정을 해 매각할 부동산을 압류하고 해당 부동산 '등기사항전부증명서', 등기 목적란에는 '강제경매개시결정'을 기재한다. 특기 원인란에는 '경매개시결정 0년 0월 0일 및 00지방법원(0000타경000)'을 기재해 채무자에게 '경매개시결정문'을 송달한다. 동시에 법원은 매각할 부동산의 현황, 점유 관계, 임차인의 차임 또는 보증금 액수, 기타 현황에 관한 조사를 하고 '현황조사서'를 작성해 감정인에게 부동산의 평가를 명령해 '감정평가서'를 준비한다. 그리고 마지막으로 '매각물건명세서'를 작성한다. 
 
둘째, 환가절차
 
법원은 경매 물건의 기간입찰 또는 기일입찰을 지정하고 그 기간과 매각결정기일, 최저매각가격을 정해 '대한민국법원 경매정보'사이트에 공고한다. 매각기일이 되면 정해진 경매 법정에서 집행관이 매각을 실시한다. 매각 과정에서 최고가매수인신고와 차순위매수신고인을 정한다. 만약 매각기일에 입찰자가 없어 유찰되면 최저매각가격을 저감해 새 매각기일에 다시 매각을 실시한다. 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허가, 불허가 결정을 하는데 이 매각 허가 결정에 대해 이해관계인이 이의가 있는 경우에는 즉시항고할 수 있다. 그러나 절차에 따라 이의신청이나 즉시항고가 없으면 매각 허가 결정이 확정되고, 법원은 대금 지급 기한을 지정한다. 낙찰자가 기한 내에 잔금을 납부하면 경매 법원 촉탁등기를 통해 소유권을 이전받게 되지만 낙찰자가 대금 지급 기한까지 잔금을 납부하지 않았을 때 차순위매수신고인이 있으면 차순위매수신고인에 대해 매각의 허가, 불허가를 다시 결정하고 차순위매수신고인이 없으면 재경매를 실시한다. 
 
셋째, 변제절차(배당절차)
 
낙찰자가 잔금을 납부하면 법원은 배당기일을 지정해 배당 순위에 따라 '배당표'를 작성하고 배당 철차를 진행한다. 배당과 동시에 낙찰자의 부동산 인도명령 신청에 따라 명도가 진행된다. 
 
 

1. 경매신청 및 경매 개시 결정
2. 배당 요구의 종기 결정 및 공고
3. 매각 준비
4. 매각 및 매각결정기일의 지정∙공고∙통지
5. 매각 실시
6. 매각 허가/불허가 결정 절차
7. 매각대금 납부
8. 배당절차
9. 소유권이전등기 촉탁 및 부동산 인도명령

 

 

공매 진행 절차

 
첫째, 공매공고등기를 한다. 
종전에는 공매 개시를 하면 아무런 등기를 하지 않았지만 2012년 국세징수법 개정 후 경매같이 공매공고등기를 한다.
 
둘째, 물건의 현황조사서와 매각물건명세서에 기재되는 내용을 작성하고, 공매 압류재산의 경우 '공매재산명세서' 작성이 의무화돼 세무 공무원이 현황 조사 내용과 매각 대상 물건에 대한 명세를 작성∙비치∙열람할 수 있게 했다. 
 
셋째, 매각 대금 납부는 3000만원 미만일 때는 7일, 3000만원 이상일 때는 30일 이내로 해야한다. 
 
넷째, 배당요구종기일은 최초입찰기일 이전까지다.
 
공매는 입찰보증금이 최저입찰가의 10%를 입찰보증금으로 납부한다. 
차순위매수신고가 원래 경매에만 있었는데 공매에도 적용된다. 경매의 경우 낙찰 가격에서 입찰보증금을 뺀 금액을 '초과'해 입찰해야 차순위매수신고가 가능한데, 공매의 경우 '이상'이면 가능하다는 차이가 있다. 

 

 

경매∙공매 필수 확인 서류

• 등기사항전부증명서
• 매각물건명세서
• 현황조사서
• 감정평가서
• 공매재산명세서(압류재산의 경우)
• 건축물대장
• 토지대장