경매와 공매의 차이점 | 입찰하려는 경매 물건이 공매로도 진행되고 있다면?

어떤 걸 선택해야 돈을 많이 벌 수 있을까?
이런 질문보다는
'나에게 경매가 맞을까? 공매가 맞을까?' 또는 '지금 시기에 경매가 나을까? 공매가 나을까?' 이렇게 접근하는 게 좋을 것 같다.

 

경매와 공매의 차이점은?

 
첫째, 법률적 성격이 다르다.
 
경매는 채권자와 채무자 간의 이해관계 조정을 목적으로 한 공권력의 개입이라면
공매는 조세채권의 신속한 처리를 목적으로 한 공법상의 행정처분이라고 할 수 있다.

 
구체적으로 경매는 <민사집행법>을 근거로 법원에서 진행되는데 개인의 채권과 채무는자력구제가 인정되지 않는다. 따라서 채권 회수를 개인이 아니라 국가기관인 사법부가 강제집행 절차에 따라 회수해주는 것이다.

공매는 한국자산관리공사(KAMCO)에서 <국세징수법>을 근거로 진행된다. 국세나 지방세를 체납했을 때 한국자산관리공사에 위임해 공매 절차를 통해 체납된 조세를 강제징수하게 된다.
 

 
둘째, 매각 결정 가격을 체감하는 방법 차이다.

경매는 가격 체감의 원칙이 없으며 유찰 시 통상적으로 이전 회차 가격의 20~30%씩 체감하지만, 공매는 유찰 시 2회차부터는 1회차 예정 가격의 10%씩 체감해 50%까지 진행한다. 그럼에도 공매로 매각되지 않으면 관서의 장과 협의에 의해 새로운 예정 가격을 결정한다. 이때 최초 가격의 25%까지만 진행 가능했지만 2016년부터는 예정가격의 25%까지도 매각되지 않을 경우 추가 체감도 가능하도록 변경됐다.

 
셋째, 공유자의 우선매수신청 기간 차이다.

경매에서는 집행관이 매각 기일을 종결한다는 고지가 있기 전까지 공유자가 우선매수신청을 할 수 있지만 공매에서는 최초 입찰 기일 이전까지 하는 것으로 개정됐다

 
넷째, 매수 자격의 제한 차이다.

경매에서는 낙찰자가 대금을 미납해 재경매가 진행되면 대금을 미납한 낙찰자는 다시 참여할 수 없지만 공매에서는 매수 제한 규정이 없다.

 

	경매	공매
사이트	대한민국법원 법원경매정보 www,courtaution.go.kr	온비드 www.onbid.co.kr
근거법률	민사집행법	국세징수법
저감률	최저매각가격의 20~30%	매회 10%
매물종류	임의경매, 강제경매 등	압류재산, 국유재산
입찰가격	1개월	7일
입찰방법	해당법원 경매 법정	온비드 전자 입찰
명도 방법	인도방법	명도소송 (인도명령 X)
매각서류	매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서	공매재산명세서 (압류재산의 경우), 감정평가서

 
 

만약 입찰하려는 경매 물건이 공매로도 진행되고 있다면 어떻게 해야 할까?

 

조세를 체납해 절차에 따라 공매가 진행되고 있음에도 채권자는 공매 절차와 관계없이 채무자의 부동산에 대해 강제경매나 임의경매를 진행할 수 있다. 이런 경우 낙찰된 물건에 먼저 잔금을 납부하고 소유권을 취득하는 사람이 소유자로 확정된다. 그렇다면 경매와 공매 중 어디에 입찰해서 낙찰 받는 것이 유리할까?
 
보통 경매를 하는 사람들이 공매하는 사람들에 비해 많다보니 공매 물건 낙찰가율이나 경쟁률이 경매보다 낮아 유리하다. 실제 공매의 평균 낙찰가율은 경매보다 5~10%정도 낮다. 낙찰가율이 낮다는 것은 공매 물건이 경매 물건보다 경쟁이 덜 치열하고 그만큼 낙찰받기가 수월하다고 볼 수 있지만 공매의 단점도 있다.

 

공매의 단점

첫째, 정보의 폐쇄성이다. 경매 물건은 기본적으로 대한민국법원 경매 정보에서 많은 정보를 제공받을 수 있고, 더 자세한 정보를 원한다면 유료 경매 정보 사이트를 이용해 구체적인 수집이 가능하기 때문에 위험 부담이 적다. 하지만 공매는 '온비드'사이트를 통해 정보를 제공받는 것 이외에는 마땅히 다른 대안이 없어 위험 부담이 클 수 있다.
 
둘째, 인도명령 제도가 없어 낙찰되면 소유권은 인정받을 수 있지만 낙찰자는 명도부분에 상당한 위험 부담을 가질 수 있다. 
 
셋째, 공매로 낙찰받은 부동산에 중대한 하자가 발생했을 때, 공매를 진행한 기관에 대해 책임을 물을 수 있는 법적 근거가 부족하다.  
 

	경매	공매
장점	물건이 많음 인도명령으로 명도 가능 아파트, 상가 등 우량물건 많음	24시간 온라인 입찰 물건이 다양함 경매보다 낙찰가율 낮음
단점	매수자의 권리분석 책임 낙찰가율 높은 편 입창경쟁률 높음	공매취소 가능성 높음 인도명령 없이 명도소송만 가능 경매에 비해 물건 적음
투자포인트	안전하고 쉬운 물건부터 공략 수익형 근린상가 공략	아파트보다 상가나 땅 공략 국유재산인 점포나 매점 임대 공략