[경매] 채무자, 소유자가 법인이면 임차인이 선순위여도 배당 못받는다?

채무자, 소유자가 법인이라면 임차인이 선순위여도 배당을 전액 못받거나 일부만 배당 받을 가능성이 있다. 이렇게 되면 낙찰자가 선순위 임차인의 보증금을 인수해야만 한다. 
 
부동산 등기부 어디를 보아도 근로자들이 망한 회사에서 못받은 임금을 배당요구 했다는 것은 나와있지 않다. 그렇다보니 임금채권자가 대표자를 선정해서 연명으로 등기부에 가압류하기 전까지는 체납 임금의 액수나 내역을 알 수 있는 방법이 없는 것이다. 그런데 문제는 이 임금채권은 등기부에 등재되지 않아도 전체 배당 금액 중 최고 1/2까지 배당 받을 수 있기 때문에 조심해야 한다. 
 
지방세인 재산세는 시ㆍ군ㆍ구청에 연락하면 알려준다. 하지만 국세는 정상적인 방법으로는 낙찰자가 응찰하기 전에 알 수 있는 방법이 없다. 채무자의 개인정보 보호차원이기 때문이다. 물론 규정에는 배당표를 3일 전에 공개한다고 나와있지만 이를 지키는 법원은 거의 없다고 봐야 한다.

 

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경매에 응찰할 때 특히 주의해야할 3가지는 최우선변제가 가능한 소액임차인, 당해세, 임금채권이다. 
 
소액임차인은 주택임대차법,
당해세는 국세ㆍ지방세,
임금채권은 노동법 또는 근로기준법에 따른다. 
 
당해세는 교부청구만으로 배당요구를 한 것으로 간주해주고,
임금채권은 권리신고만으로 일단 채권을 인정해 배당요구를 한 것으로 간주해준다. 
 
당해세나 임금채권이 많아 소액임차인의 최우선변제마저 배당되지 않는 최악의 상황도 생각하고 낙찰 금액을 신중하게 작성해야 한다. 
 
 
배당순서와 배당권리

1. 최우선배당 - 임금채권, 주택 및 상가건물 소액임차인, 당해세
2. 순위배당
3. 안분배당
4. 흡수배당

최우선배당은 배당가능금액의 최대 1/2까지

임금채권은 퇴직직전 3개월치 임금과 3년치 퇴직금

주택임차인은 배당가능금액의 1/2,
상가건물 임차인은 1/3까지

당해세는 최우선배당을, 일반조세는 법정기일을 기준으로 순위배당