[경매] 토지 입찰 전 확인해야 할 것들 | 개발행위 허가와 부지 조성 비용

토지에 대해 확인할 부분

 
1. 수변구역
수변구역에 건축을 하려면 건축주가 1권역 내에서 6개월 이상거주해야 한다.
외지인이 함부로 난개발을 할 수 없게 만든 조항인데 양평, 광주, 가평 등 강에서 가까운 지역이 1권역에 속한다. 
 

2. 경사도
임야는 산이기에 경사도가 있게 마련이다. 양평의 경우 경사도가 25도 이상이면 건축허가가 나지 않는데 이 기준은 지자체마다 다르다. 산꼭대기에서는 20% 안에 속해도 건축이 불가능하니 등고선을 기준으로 가장 윗부분의 20%에 해당하는 위치인지 아닌지 확인해야 한다.
 
3. 소나무
소나무는 토지소유주도 함부로 벨 수 없다. 산에 소나무가 가득하다면 개발행위가 제한된다. 잡목이라면 상관없다. 
 

 

개발행위 허가와 부지 조성 비용

 
입찰가를 결정하려면 개발비용이 얼마나 드는지 알아야 한다. 
개발행위는 산이나 논밭에 건물을 지을 수 있는 토지로 만들어달라고 시군구에 허가를 받는 것을 말하는데 허가 담당자는 그 토지에 건축법상의 도로가 있는지, 배수로가 제대로 갖춰져 있는지, 특별한 제한 사항이 있는지 여부를 확인한 후 허가를 내준다. 
 
부지 조성 비용에는 인허가 비용과 이행보증금, 토목설계비, 토목공사비 등이 있다. 
 
1. 인허가비용
농지는 농지법에 따라 농지보전부담금을 낸다. 농지보전부담금은 단위면적 ㎡ 당 공시지가의 30%다. ㎡당 공시지가의 30%가 5만원을 초과하는 경우에는 5만원이 최고금액이다. 즉 농지의 공시지가가 아무리 비싸더라도 농지보전부담금은 ㎡당 5만원 평당(3.3㎡)당 최대 165,000원이다.
임야는 산지법에 따라 대체산림자원조성비를 낸다. 대체산림자원조성비는 평당 약 1만원 정도다. 임야가 농지보다 인허가비용이 저렴하다.
 
2. 이행보증금
개발 중에 옆 토지에 피해가 가면 보상해주기 위해 드는 보증보험이다.
 
3. 토목설계비
평당 1~2만원
 
4. 토목공사비
논이나 밭은 평평하지만 임야는 산이기 때문에 기본적으로 경사가 있다. 경사진 땅을 깎거나, 꺼진 땅을 돋워 평평하게 하는 작업이 필요한데 이 작업이 토목공사다. 토목공사비는 땅의 모양에 따라 천차만별이다. 
여름에는 흙을 버리는 사람이 많아서 흙을 받을 때는 여름이 유리하고 흙을 버리기엔 겨울이 유리하다.