토지 경매 입찰 시 주의해야 할 점

1. 건축행위의 가능 여부를 확인하라

 
토지는 주된 사용 목적에  따라 논, 밭, 전,  대 등 28개 지목으로 구분된다. 환금성이 가장 낮은 부동산으로 5년 이상 장기 투자 상품이다. 해당 토지 인근의 용도 변경이나 개발 호재가 만들어지는 시간이 필요한데 개발 계획이 세워지고 타당성 조사 그리고 발표까지 최소 5년 이상의 시간이 필요하기 때문이다. 그래서 토지는 입지별, 용도별로 수익률 차이가 크다.
토지가 수익형 부동산이 되려면 기본적으로 건축행위가 가능해야 한다. 건축행위의 가능 여부는 부동산 개발 시 토지에 대한 각종 규제와 허가가 가능한 용도를 확인하는 서류인 '토지이용계획확인원'을 살펴보면 된다. 토지 가격이 저렴한 자연녹지지역이나 도시로 편입이 예상되는 계획관리지역의 토지를 매수해야 한다. 
토지이용계획확인원에는 신청인의 인적 사항과 신청 토지의 소재지, 면적 등이 기재돼 있으며 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따른 지역과 지구 등의 해당 사항이 명시돼 있다. 
 
자연녹지지역은 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 의해 지정된 용도 중 녹지지역의 하나로, 자연녹지지역 내에서는 각 지자체의 도시계획조례를 통해 따로 층수를 정하는 경우를 제외하고는 4층 이하의 건물만 지을 수 있다. 
 
계획관리지역은  <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 의해 지정된 용도 중 관리지역의 하나이다. 관리지역은 도시지역 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 따라 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림 보전을 위해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준해 관리가 필요한 지역을 말한다. 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나뉘며 이 중 계획관리지역은 도시 편입이 예상되는 지역 또는 제한적 이용과 개발을 하려는 지역이다. 
 
토지는 이용을 규제하는 법이 너무 많아 토지이용계획확인원 등 공적 서류만 봐서는 규제사항을 전부 알 수 없다. 따라서 해당 지자체 담당자에게 미리 개발 가능성을 조사해야 한다. 만약 전원주택이나 펜션을 지을 수 있는 관리지역 내 토지를 매수했는데, 건축허가를 신청했더니 상수도 보호를 위한 수질보전특별대책지역에 포함되면 건축 허가를 못 받는다. 대도시 인근은 수질보전특별대책지역이나 군사시설보호구역 등으로 개발을 엄격히 제한하는 경우가 많다.
 

2. 도로에 접하는지 확인하라.

 
토지 투자에서 가장 중요한 것은 도로다. 도로가 접하지 않은 토지를 맹지라고 하는데, 도로를 접하는지 여부에 따라 토지 가격의 차이가 크고 임대 시에도 많은 차이가 난다. 토지 투자를 할 때는 도로에 접해 있거나 멀리 떨어져 있지 않은 곳을 매수해야 한다. 도로망에 따라 개발 가능성이 크고 지역 개발로 인해 가격 상승을 기대할 수 있기 때문이다. 
 

3. 입찰 전 자금 계획을 철저히 세워라.

 
토지는 장기적은 투자 상품이기 때문에 자금 계획이 중요하다. 낙찰을 받더라도 대출 금액이 아파트 같은 주거용 부동산에 비해 현저히 낮은 편이다. 또한 대출도 도시 내 1금융권보다 낙찰받은 지역의 농협에서 대출을 받아야 그나마 조금 더 많이 받을 수 있다. 농협이 조합원들의 토지를 관리하고 있어 대출이 비교적 쉽기 때문이다. 토지를 낙찰받자마자 임대 수익을 얻을 수 있는 부동산이 아니고 개발 후에 수익이 창출되기 때문에 입찰 전에 철저한 자금 계획이 필요하다.