경매 배당 순위

0순위: 경매 실행 비용

 
법원에 돈을 내야 경매를 진행한다. 그래서 경매실행비용이라는 것이 최우선 배당된다.
경매실행비용은 경매를 신청한 사람이 이미 낸 돈인데 경매신청비용과 예납금으로 구성된다. 일반적으로 매각가의 2~5% 정도다. 송달비나 감정평가 같은 최저비용이 있기 때문에 감정가가 낮으면 비율적으로 많이 나온다.
 
 
 

1순위: 필요비, 유익비

 
제3취득자의 필요비와 유익비다. 제3취득자는 전세권자, 지상권자, 임차권자, 점유자, 새로운 소유주를 말한다. 유치권자들이 종종 주장하는 항목이다.
 
필요비
필요비는 집의 보존을 위해서 쓴 돈이다. 수리를 하지 않으면 집의 가치나 존재 자체가 없어지는 중요한 수리에 든 비용을 필요비라고 한다. 지붕이 무너지거나 기둥이 기울어진다면 수리를 해야 하지 않겠는가? 하지만 현실에서는 임차인이나 전세권자가 필요비로 배당받는 건 쉽지 않은 일이다.
임차인이 필요비로 배당받기 위해서는 두 가지 조건을 충족해야 하는데 첫째, 소유주가 필요비인 것을 동의하고 허락했어야 한다. 둘째, 작고 경미하지 않은 수리여야 한다. 안 고치면 큰일 날 중요한 수리여야 하는데 이것을 입증해야 한다.
 
유익비
유익비는 집을 개량하여 건물가치를 증가시키는 데 들어간 비용이다. 유익비는 임대차계약이 끝나면 받을 수 있는데, 경매에서 배당받기 위한 조건이 까다롭다. 단순히 인테리어와 관련된 수리는 해당하지 않는다. (인테리어 비용은 양도세 산정 시에도 비용으로 인정하지 않는다) 임차인이 기름보일러를 가스보일러로 바꾸었다면 유익비로 쳐주는데 방바닥에 균열이 생겨 가스가 샐 것 같아 임차인이 자비로 수리를 한 것이라면 유익비가 아니다. 임차인 본인의 안전을 위해서 수리를 한 것일 뿐 집의 가치를 높이기 위해서 수리했다고 볼 수 없다는 것이 판례다. 
 

 

2순위: 임금채권, 최우선변제권

 
최우선변제권
2순위는 특별법으로 다른 채권자들보다 먼저 배당을 해주는 것들이다. 입찰자에게 매우 중요한데 소액임차인들이 받아가는 최우선변제권의 경우 서울특별시 2200만 원, 서울을 제외한 수도권 중 과밀억제권역 1900만 원, 인천광역시 제외한 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 1300만 원, 그 밖의 지역은 1000만 원
 
임금채권
근로자의 최종 3개월치 임금과 최종 3년 치 퇴직금, 재해보상금이다. 
최우선 변제권과 임금채권, 이 두 가지는 '새치기 권리'들이다. 채권 순서에 상관하지 않는다. 소액임차인은 '경매가 시작한다'고 알리는 기입등기를 하기 전까지 전입해야 배당을 받는데 임금채권은 기입등기보다 늦어도 가능하다. 배당요구종기일 내에 배당신청만 하면 된다. 등기부등본에는 임금채권이 없는데 매각물건명세서 비고란에 '임금채권 있음'이라고 적혀 있기도 한다. 배당할 금액이 적혀 있다면 입찰하기 어렵지 않다. 
그런데 만약 임금채권 크기가 크면 선순위 임차인의 보증금은 배당되지 않을 수 있다. 선순위 임차인이 법원에서 배당받지 못하면 보증금이 낙찰자에게 인수하게 된다. 따라서 임금채권이 얼마인지는 확인해야 한다.
 
2순위 권리들은 안분배당된다. 
2순위 내에서는 순서가 중요하지 않다. 만약 900만 원을 3명에게 300만 원씩 똑같이 나누어주는 것이 균등배당인데 안분배당은 똑같이가 아니라 비율대로 배당을 한다. A의 채권이 1000만 원 B의 채권이 500만 원이라면 2:1로 배당하는 것이다. 900만 원이라면 A에게 600만 원을, B에게는 300만 원을 배당하는 것이 안분배당이다.
 
소액임차인의 최우선변제금은 낙찰가의 50% 이내
소액임차인을 위한 최우선변제금은 낙찰가의 50%까지만 인정된다. 그래서 소액임차인이라도 보증금을 다 받지 못할 수 있다. 집이 2억에 낙찰되었는데 임차인이 많아 보증금을 다 합치면 1억 8천이고 모두 소액임차인이어도 이들에게 배당될 총금액은 낙찰가의 50%인 1억 원뿐인 것이다. 다가구주택의 경우 이런 일이 가끔 있다. 최우선변제권이 있는 집에 임금채권까지 들어왔다면 배당받을 수 있는 금액이 더 작아진다. 이런 경우, 임차인이 대항력까지 있다면 문제가 된다. 대항력이 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하기 때문이다. 
 
 

3순위: 당해세
 

당해세는 그 부동산에 대한 세금이다. 당해세도 임차인의 우선변제권보다 앞서 배당되기 때문에 선순위 임차인이 있다면 주의해야 한다. 
세금은 크게 국세와 지방세가 있다.
 
국세 
당해세가 될 수 있는 국세는 상속세와 증여세, 종합부동산세다. 이중 상속세와 증여세는 당해세가 되는 경우가 드물다. 
 
지방세
재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세다. 부동산의 당해세는 재산세가 많다. 주거용 물건은 재산세가 그리 크지 않지만, 공장이나 상가는 그 금액이 만만치 않다. 관할 시군구청에 확인을 해야 한다. 단 취등록세는 당해세가 아니다. 
 
 

4순위: 우선변제권
 

말소기준권리에 해당하는 권리들과 임차인의 보증금이 4순위에 해당한다.
(근저당권, 압류, 담보가등기, 전세권, 보증금, 임차권등기, 당해세를 제외한 국세, 지방세 등)
이 권리들은 우선변제권을 가지며, 날짜별로 배당받는다.
순서는 다음과 가타 
 

• 임차인의 우선변제권이 생기는 날은 전입과 확정일자 중 늦은 날짜 기준이다.
• 우선변제권이 같은 날짜면 접수번호 순서대로 배당한다.
• 접수 순서를 구분할 수 없다면, 안분배당한다. 임차권과 근저당이 동순위일 때에도 안분배당한다. 가압류는 늘 안분배당한다.
• (근저당권 등의) 우선변제권은 후순위(우선변제권이 없는) 가압류 등을 흡수 배당한다.

 
조세채권
4순위에 법인 소유 부동산이나 개인사업자의 부동산 관련 세금이 있다면 조심해야 한다. 특히 선순위 임차인이 있고, 연달아 세금 관련 조세채권이 있다면 배당에 심각한 문제가 생길 수 있다. 조세채권은 등기 순서가 아니라 법정 기일 순으로 배당되기 때문이다. 선순위 임차인의 전입일과 조세채권의 등기일이 얼마 차이가 안 날 때는 꼭 법정기일을 확인해야 한다. 물건 내역서에 적혀 있는 담당자에게 전화해서 물어보면 된다. 
 
'신고일'이라 함은 신고서 접수일을 말함
'발송일'이라 함은 다음 각 호의 구분에 의한 날을 말함

• 우편송달의 경우: 우편발송일
• 교부송달의 경우: 고지서 등의 교부를 위한 출장일
• 공시송달의 경우: 반송 또는 수령 거부된 당초 고지서 등의 발송일
• 전자송달의 경위: 국세정보통신망에 저장된 때