[경매] 유치권 성립 여지 있음 - 유치권 성립 요건 | 경매 유치권 해결 방안

매각물건명세서에 '유치권 성립 여지 있음' 또는 '유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불투명함'이라고 기재돼 있다면 주의해야 한다. 유치권 신고가 되어 있는 부동산은 경매 절차에서 폭탄을 안고 있는 것과 같은데 유치권에 대한 법리적 다툼이 발생하면 유치권 성립 여부의 최종 판단은 법원에서 하기 때문에 권리분석이 어렵다. 
 
특히 유치권 권리분석이 힘든 이유는 유치권은 등기부에 기재되어 있지 않는 권리이기 때문이다. 
진성 유치권의 경우 유치권자는 매각 대금에서 배당받을 권리는 없지만 진성 유치권의 부담은 낙찰자에게 인수되기 때문에 낙찰자가 완전한 소유권을 행사하는 게 쉽지 않다. 만약 입찰자가 사전에 현장 확인을 해보니 허위 유치권으로 분석해 입찰했는데, 낙찰 후 진성 유치권으로 바뀐다면 낙찰자는 큰 금전적 손해를 보게 된다. 
 
그렇다면 유치권은 어디에서 나오는 걸까?
보통은 시공 업체들이 공사 비용에 대한 유치권 신고를 많이 한다. 하지만 시공 업체들은 관행적으로 선수금을 받지 않으면 공사를 진행하지 않기 때문에 진성 유치권이 아닐 확률이 높다. 경매 부동산에 설정된 유치권 중 80~90%는 허위유치권으로 본다.
 
유치권을 해제하려면 어떻게 해야할까?
다음 조건을 모두 만족하면 유치권을 해제하기 어렵고, 이 중 하나만 만족하지 않아도 유치권은 해제 가능하다.

1. 채권이 유치권의 목적물에 관한 것이어야 한다.
2. 채권이 변제기에 도래해야 한다.
3. 유치권자는 물건을 계속 점유하고 있어야 한다. (경매기입등기 전)
4. 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

소송에 들어가면 위의 성립 요건 중 1. 유치권의 목적물에 관한 것이 가장 쟁점이 될 수 있다. 즉, 공사 대금과 관련한 객관적 자료를 요구할 때 제출된 자료가 유치권 목적물에 관한 것으로 한정한다. 공사도급계약서, 공사대금에 대한 은행 거래 내역, 공사 관련 세금계산서 발행 여부 등의 자료를 법원 소송 과정에서 제출하지 못하면 허위 유치권으로 보고 유치권을 해제할 수 있다.
하지만 유치권에 대한 소송은 민사소송이라 시간이 오래 걸린다. 낙찰자는 하루 빨리 소유권을 취득해야 하는데 유치권을 해제하기 위한 소송을 하게 되면 시간적, 금전적, 정신적 고통부담이 클 수 밖에 없기 때문에 위험한 것이다. 
 

그렇다면 유치권이 자주 발생하는 이유는 무엇일까?

첫째, 유치권 신고 제도의 편의성이다.
유치권자는 신고할 의무가 없고, 유치권을 주장하는 사람이 유치권을 신고한 경우 경매 집행 법원은 유치권 신고에 대한 진위 여부를 확인하거나 심사하지 않는다. 
 
둘째, 경매로 나온 부동산의 소유자가 낙찰받기 위한 수단으로 활용할 수 있다.
보통은 유치권 신고가 되면 사람들이 입찰을 꺼려해 몇 번의 유찰 과정을 거친다. 이때 소유자가 타인의 이름을 빌려 저가에 낙찰받으려는 경우가 있는데 이러한 수단으로 유치권 신고를 가장 많이 선택한다. 
 
셋째, 채무자가 채무를 변제할 시간을 갖기 위해서다.  
채무자는 시공업체를 섭외해 가짜로 공사 대금을 줘야 한다고 주장하는 경우가 있다. 해당 물건에서 발생된 공사 비용 같은 채권을 근거로 거짓 유치권자를 만들어 부동산을 점유하도록 하는 것이다. 이럴 때 유치권이 거짓이더라도 내막을 모르는 사람들은 부담을 느끼며 입찰을 꺼려 할 것이다. 자연스럽게 유찰 과정을 거치며 경매 절차가 지연되다보면 채무자도 채무를 변제할 시간적 여유를 얻고 결국 경매 취소 가능성도 커지게 된다.
 
넷째, 낙찰자와 명도를 협상하는 경우 유리한 입장에 서기 위함이다.
대항력이 없는 임차인이나 채무자 겸 소유자 등이 명도 과정에서 이사 비용과 명도 비용 등을 요구하기 위한 수단으로 이용되기도 한다. 
 

 
유치권이 있는 경매물건은 이렇게 접근하자

유치권 접수가 되었다고 해서 유치권이 모두 성립되는 것은 아니다. 법원은 서류접수가 들어오면 사실 여부를 가리지 않고 일단 받아주고, 접수된 내용을 매각물건명세서에 고지한다. 서류를 낸 유치권자가 있으니 입찰자가 그 위험여부를 알아서 판단하라는 것이다. 그래서 다음과 같은 내용을 알아보고 접근하자. 
 
1. 임차인의 유치권은 인정받기 어렵다.
 
유치권은 공사대금을 못 받는 공사업체의 고유권리다. 전세 사는 임차인이 유치권을 주장하는 것은 말이 안된다. 만약 임차인이 본인의 돈을 들여서 공사를 했다면, 이것도 공사이므로 유치권 가능여부를 따져볼 수 있다. 
 

• 인테리어 비용은 집의 가치를 높이기 위해서라기보다는 임차인의 이익을 위한 것이라 불가능
• 주방에 최첨단 환기시설을 설치했으니 부속물매수신청을 하는 것도 임차인의 필요에 의해 설치한 것이라 불가능

임차인에게 유치권이 가능한 권리를 필요비와 유익비 청구권 정도다. 필요비는 집을 보존하기 위해 수선한 비용이고, 유익비는 집의 가치를 높이기 위해 들인 비용이다. 필요비와 유익비는 인정만 된다면 다른 우선변제권보다 먼저 배당을 받는다. 하지만 이 비용을 인정받는 것을 어렵낟. 임대차계약서상에 원상회복 특약이 있다면 유치권 배제 특약으로 인정돼 유치권이 성립되지 않는다. 결론적으로 유치권이 접수된 집에 임차인이 살고 있다면, 이 유치권은 성립 요건에 맞지 않는 경우가 대부분이다. 임차인이 일부라도 배당을 받는 임차인이라면, 유치권에 상관없이 명도가 마무리 되는 경우가 많다. 
 
 
2. 진짜 공사업체라도 유치권 성립은 쉽지 않다.
 
공사 중인 전원주택단지나 빌라단지가 경매로 나오는 경우가 있다. 벽체만 세워져 있기도 하고 벽도 없이 기둥만 세워져 있는 곳도 있다. 공사를 한창 진행하다가 건축주의 자금 사정이 안 좋아져서 경매가 진행된 케이스다. 이런 물건에는 진짜 공사대금을 못 받은 인부와 업체들이 있다. 하지만 안타깝게도 이들의 유치권은 성립되지 않는다. 유치권은 독립된 건물에 대해서만 주장할 수 있기 때문이다. 뼈대만 세운 건물은 독립된 건물이라고 할 수 없다. 독립된 건물이란 '토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 건축물'을 말한다.  
 
 
3. 공사대금의 소멸시효는 3년이다.
 
유치권의 원인이 되는 공사대금은 3년 전 것까지만 인정된다. 너무 오래 전 공사대금으로 유치권을 주장하는 것은 소용없다. 하지만 오래전 공사라고 유치권 성립이 안된다고 생각하고 안심해서는 안 된다. 공사대금의 소멸시효는 3년이지만 중간에 공사대금 관련 소송을 제기했더나 판결받은 것이 있다면 소멸시효는 정지되기 때문이다. 정지기간까지 합하면 시간이 훨씬 더 늘어날 수 있는 것이다. 공사대금 소멸시효가 끝났다고 생각해서 낙찰을 받았는데, 공사업체가 길고 지루한 법정싸움에서 승소하면 큰일이다. 이런 경우 낙찰자가 유치권자의 공사대금을 인수하여 낙찰잔금과 별도로 내주어야 한다.
 
 
4. 유치권 성립요건이 충족할 가능성이 있다면 미리 협상을 시도한다.
 
만약 유치권이 성립할 여지가 있다면 미리 유치권자를 만나봐야 한다. 유치금액이 얼마인지도 확인해야하고 유치권자가 말이 통하는 사람인지도 확인해야 한다. 진짜 존재하는 공사업체인지도 알아보자.