[경매] 법정지상권 도사도 망하는 사례

[예시1] 법정지상권 경매로 돈을 쏠쏠하게 벌어왔던 A 씨는 양평군 서종면에 위치한 물건을 낙찰받아 전원주택을 지으려고 했는데 결국 잔금 납부를 포기했다. 
 
법원매각목록에 
✔️입찰 외 건물 있음(법정지상권성립여지 있음)
✔️대지만 경매목적물임
✔️평가목록에서 제외된 관상수 및 과실수목 있음
 

경매법원은 매각목록을 통해 명확하게 주의를 준다. 그 다음 발생하는 책임은 100% 낙찰자의 몫으로 규정한다. 
매각목록만 보면 큰 문제가 없어 보이지만 낙찰 받고자 했던 지역이 한강 상수원 보호구역에 속하고 있어서 각종개발행위가 더욱 엄격하게 규제를 받는 땅이었다.
즉 건축물이나 기타 공작물의 신축, 증축, 개축, 재축 등과 같은 토지의 형질 변경 시 관할 시장, 군수, 구청장의 사전 허가가 반드시 필요한 곳이다. 
수도권 지역에서 전원주택을 신축하려면 상당한 비용이 든다. 정부나 각 지자체들의 주택신축 규제를 갈수록 강화하고 있기 때문이다. 그래서 이미 완성되어 있는 경매물건의 인기가 높다. 시간과 비용, 각종 인허가 절차를 생략할 수 있어 매력적이다. 
 
 

한강상수원보호구역 일대

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이미지는 물건과 관계없는 이미지

[예시2] 모 재벌그룹 최 회장님의 장충동자택
 
물건내역은 대강 이렇다. 
주소: 서울 중구 장충동 000 외 2필지
대지면적: 1,522 ㎡ (487.96평)
건물면적: 1층 270 ㎡ (81.3평), 2층 260 ㎡ (78.9평), 지하층 67 ㎡ (20.4평)
보존등기:1976.09 동대입구역북측 인근
*입찰외 정원수 85그루, 수석 51점 소재
감정가격: 4,814,277,000원
1차 입찰가격: 5,570,000,000원
2차 입찰가격: 5,012,500,000원
 
진행내역변경: 2002년 7월 3일
낙찰: 2002년 9월 25일/ 응찰가격 5,570,000,000원(입찰자 2명)
유찰: 2003년 10월 1일
낙찰: 2003년 11월 5일/ 응찰 가격 5,012,500,000원(입찰자 4명)
 
2002년 9월 25일에 응찰한 사람이 입찰보증금으로 제공한 5억 5,700만원을 한 방에 날렸다. 
이유는 경매지의 '물건내역란'에 '입찰외 정원소 85그루, 수석 51점 소재'라는 문구 때문이었다. 
 
매각목록서와 경매정보지상에 기재되어 있는 '입찰외' 문구를 놓쳐서는 안된다. 
이 경우 '입찰외=명인방법=법정지상권' 성립여지가 문제가 된다. 
땅과 집을 낙찰 받으면 낙찰자의 소유가 되지만 심어져 살아 있는 '정원수'와 죽어 있는 '수석'은 여전히 망한 회장님의 소유이기 때문이다. 남의 소유라 함부로 처리했다가는 재산권침해로 형사문제가 될 수도 있다. 낙찰자가 잘라버리거나 훼손하면 추가로 돈을 지급해야만 한다. 그런데 문제는 절대로 팔지 않겠다거나 수십 수백 배의 가격을 요구하면??
 
 
결론 
아무리 좋아보이는 대저택이라 하더라도
심어져 있는 나무와 수석은 낙찰자가 건드릴 수 없다. 
개발불가!!