[경매] 경매판의 진짜 지뢰와 시한폭탄 1 - 세들어 살고 있는 선순위 임차인

경매투자에서 가장 무시무시한 지뢰와 시한폭탄은? 

경매물건 주택이나 상가건물에 세 들어 있는 선순위 임차인이다.
낙찰자에게 치명상을 입힐 수 있는 선순위 임차인의 유형은 크게 다음과 같다.

1. 세 들어 살고 있는 선순위 임차인
2. 후순위로 알고 응찰했는데 사실은 선순위
3. 전입은 선순위, 확정일자는 나중으로 배당요구는 했지만 배당받지 못해 낙찰자에게 덤터기 씌우는 임차인
4. 주민등록전입, 확정일자 모두 선순위지만 배당요구를 배당요구종기일이 지난 다음에 해서 배당받지 못해 낙찰자에게 덤터기 씌우는 임차인 
 

 
 

1. 세 들어 살고 있는 선순위 임차인

가장 흔하게 벌어지는 케이스다. 

 
A씨는 잠실 재건축의 블루칩 00 아파트를 입찰했다가 결국 입찰보증금을 다 날렸다. 
대지지분: 53.26 ㎡ /31630.5 ㎡ (16.11평)
전용면적: 95.99 ㎡ (28.99평)
보존년도: 1983년 9월입찰일: 2020년 3월감정가격: 15억 5천만원최저가격: 13억 2천만원응찰가격: 13억 9천만원입찰자수: 1명
 
응찰 당시 법원매각목록에는 '본건 목적물 소재지에 출장한 바, 거주자가 페문 부재하여 점유관계 및 임대차관계를 알 수 없음. 관할 동사무소에 출장하여 주민등록 등재자를 조사한 바, 안유상이 주민등록 등재되어 있고 다른 전입세대주는 없음(우편함에 우편물을 확인하였음)'으로 기재되어 있었다. 그런데 막상 단독응찰로 낙찰 받으니 불안했던 A씨는 다음날 주민센터를 찾아가 확인해보니 전입자 안유상의 전입일이 등기부상 최초저당권 설정일자보다 먼저였다. 바로 법원으로 달려가 '매각목록서작성부실'을 사유로 '매각불허가신청'을 했지만 받아들여지지 않았고 '매각허가결정취소소송'도 제기해봤지만 역시 받아들여지지 않았다. 결국 입찰보증금을 한방에 날렸다. 올바른 일의 순서는 '전입자 세대열람'이 먼저고 그 다음이 응찰이다.  

본 내용과 관련 없는 사진임