[경매] 경매판의 지뢰와 시한 폭탄 3 - 배당 요구는 했지만 배당 받지 못한 임차인

낙찰자에게 치명상을 입힐 수 있는 선순위 임차인의 유형 중 이번에는  3번과 4번 낙찰자에게 덤터기 씌우는 임차인에 대해 알아보자.

1. 세 들어 살고 있는 선순위 임차인
2. 후순위로 알고 응찰했는데 사실은 선순위
3. 전입은 선순위, 확정일자는 나중으로 배당요구는 했지만 배당받지 못해 낙찰자에게 덤터기 씌우는 임차인
4. 주민등록전입, 확정일자 모두 선순위지만 배당요구를 배당요구종기일이 지난 다음에 해서 배당받지 못해 낙찰자에게 덤터기 씌우는 임차인 
 

 
 

3. 선순위전입 임차인→저당권 설정→확정일자 순서일 때
 

전입은 선순위, 확정일자는 나중이어서 배당요구는 했지만 배당받지 못한 케이스는 간단하다.
낙찰자가 전세보증금을 다 물어줘야 한다. 
 
 

4. 배당요구를 배당요구종기일이 지난 다음에 해서 배당받지 못한 임차인

 
[예시] 역삼동 아파트 
입찰일: 2024년 10월 23일
배당종기일: 2024년 8월 23일
 
감정가: 1,670,000,000원
낙찰가: 1,200,000,000원
 
임대차 현황
임차인 A 보증금 800,000,000원
전입: 2022년 10월 29일
확정: 2022년 10월 29일
배당요구: 2024년 8월 31일
관리비 미납: 5,100,000원
 
등기내역
저당권: 국민은행 2023년 1월 17일 500,000,000원 
저당권: 우리은행 2023년 2월 18일 180,000,000원
 
예상배당표
배당 1순위: 경매비용
배당 2순위: 임차인 800,000,000원
배당 3순위: 국민은행 500,000,000원 중 일부 채권고갈로 배당 종료??
 
그런데 실제로
배당 1순위: 당해세(강남구) 617,000,000원
배당 2순위: 국민은행 500,000,000원
배당 3순위: 우리은행 180,000,000원 중 일부 배당 종료
 
임차인A의 배당요구일이 2024년 8월 31일이다. 
그런데 법원이 정한 배당요구종기일은 2024년 8월 23일이다. 
선순위 임차인이 '배당요구종기일'을 지나서(2024년 8월 31일) 배당요구를 하고 있다.
이처럼 배당요구종기일을 넘겨서 배당요구를 하면 일단 서류는 접수하지만 순위배당에는 참여시키지 않는다. 
따라서 임차인A는 배당표에서 보는 것처럼 배당에 참여하지 못한다. 

 
여기서 문제는 '배당받지 못한 선순위 임차인의 임차보증금은 어떻게 되는가?'인데 정답은 낙찰자가 낙찰금액과는 상관없이 추가로 물어주어야 한다는 것이다. 결국 임차인 A의 보증금 800,000,000원을 추가로 물어주어야 하는 것이다. 이 경우 임찰보증금 10%를 포기하는 것이 오히려 낫다. 
이 경우 매각불허가신청을 백날 해봐야 소용없다. 모든 것은 낙찰자의 몫이다.