성공적인 명도를 위한 10가지 원칙

1. 말 한마디에 천 냥 빚을 갚는다.
 
대다수의 분쟁은 잘못된 대화에서 시작된다. 명도의 경우도 최대한 감정을 절제하되 서로에게 이익이 되는 방향을 추구하는 쪽으로 대화를 이끌어 나가야 한다. 
 
2. 최고의 이익은 최소의 비용에서 비롯된다.
 
명도를 진행하다 보면 이사 비용이나 인도 비용을 요구하는 경우가 많다. 원칙만 보면 이사 비용을 지급하지 않는 것이 이득처럼 보이지만 경매 투자라는 근본적인 속성을 생각하면 성공적인 투자를 위해 불필요한 시간을 낭비하는 것보다 적당한 수준의 이사비용을 지급함으로써 보유수익과 처분수익을 높이는 게 좋다.
 
3. 강제집행의 시나리오를 주지시켜라.
 
명도 과정에서 일희일비하게 되면 감정적으로 부딪칠 수밖에 없다. 낙찰자 본인뿐만 아니라 점유자를 상대로 강제집행의 시나리오를 생각해보자. 결론이 정해진 영화에서 어떤 감정과 반응을 보여야 하는지 공감할 수 있을 것이다.
 
4. 필살기는 아껴두고 밀당하자.
 
명도를 진행할 때 최후의 통첩, 필살기는 바로 강제집행이다. 이런 강제집행을 처음부터 사용하는 것은 점유자에게 부작용을 일으킬 수 있다. 부드러운 협의와 함께 결정적인 순간에 필살기인 강제집행을 사용해야 한다.
 
5. 점유자는 빨리 만나는 게 좋다.
 
일반 매매와는 다르게 경매는 직접 점유자를 만나 구체적인 상황을 파악하고 전략을 빠르게 세우는 것이 좋다. 내가 고민하고 주저한다고 점유자의 성향과 방향이 달라지는 것이 아니기 때문에 빨리 해결책을 찾아 시간을 단축하는 것이좋다.
 
6. 대금납부, 인도명령신청, 점유이전금지 가처분은 함께!
 
인도명령신청은 대금납부 6개월 이내에 신청해야 한다. 한 박자 느린 인도명령신청은 송달불능이 되어 두고두고 후회하는 경우가 많으니 원활한 협상을 위해서는 대금납부, 인도명령신청, 점유이전금지 가처분을 함께 해야 한다.
 
7. 점유자 모임이 있다면 이중 첩자를 키워라
 
다가구 주택과 같이 임차인이 다수일 때 해당한다. 점유자가 여러 명인 경우 낙찰자는 알 수 없는 이유로 죄인이 되는 경우가 많다. 점유자끼리 긴밀한 관계를 형성하기 때문이다. 이때 충분한 보상을 통해 점유자들 중 한 명을 반드시 내 편으로 만들어야 한다. 그 모임에서 발생하는 모든 일을 실시간으로 알 수 있다면 명도의 절반은 해결된 것이다.
 
8. 점유자 미상은 경계 1호
 
경매사건 중 가장 애매한 상황이 주민등록된 점유자의 보증금과 점유 여부 미상인 경우다. 실무적으로 주민등록이 되어 있다면 대항력이 있는 것으로 추정한다. 점유자의 보증금과 점유가 미상인 경우 명도를 완료하는데 꽤 오랜시간이 소요될 수 있다. 따라서 단순히 입찰가가 낮다고 투자에 임하는 것은 경계해야 한다.
 
9. 선 점유 이전, 후 명도확인서 및 이사 비용 지급
 
명도확인서 및 이사 비용을 먼저 지급한 뒤 나가지 않는 점유자 때문에 힘든 상황에 놓이는 경우가 많다. 금전과 감정, 시간까지 낭비되는 고통을 겪게 될 수 있으니 반드시 점유 이전 후에 명도 확인서와 이사 비용을 지급해야 한다.
 
10. 경매는 부동산을 법원에서 적법하게 매입해서 채권자의 고통을 헤아린 것
 
낙찰자는 정당한 금액을 주고 법원에서 부동산을 매입한 것이다. 낙찰자가 자신의 권리를 회복하기 위해 행하는 명도는 권리를 제자리로 돌려놓는 정당한 일을 하고 있기 때문에 명도에 대해 사회적으로 비판 받거나 죄책감 들 필요가 없는 것이다.