티스토리챌린지21 가짜 임차인으로 의심되는 3가지 단서 - 가짜임차인 구분해내는 방법 권리분석을 하다 보면 종종 '가짜 임차인'을 발견하게 된다. 흔히 두 가지의 경우가 있다. 첫째, 딱히 경매 물건을 어떻게 해보려는 게 아니라 어쩌다 보니 주민등록을 하게 된 경우다. 예를 들어 다른 지역에 사는 채무자의 친척이 직장이나 학교 문제로 채무자의 집에 전입하면 친척은 본의 아니게 가짜 임차인이 된다. 낙찰자에게 무리한 요구를 하지 않으므로 크게 갈등을 일으키는 일도 드물다. 그런데 문제는 채무자와 짜고 임차인인 척 위장하는 두 번째 경우다. 주로 소액임차인으로 위장해서 최우선변제금을 배당받거나, 선순위 임차인으로 위장해서 사람들이 입찰하기를 꺼리게 만든다. 또한 임차인의 권리를 주장하며 낙찰자에게 무리한 요구를 하기도 한다. 그렇다면 가짜 임차인을 구분해 내는 방법은 무엇일까? 첫째, 말소기.. 2024. 11. 15. 상가 경매 받을 때 개별 상가 체크 리스트 10가지 상가는 상권과 개별 특성을 함께 봐야 한다. 상권분석이 여러 상가들을 하나로 묶어 평균적인 활성화 수준을 확인하는 것이라면, 개별 상가의 특성은 개별적으로 분석해야 한다. 1. 접근성 지하철 역세권이나 대중교통이 편리한 곳은 접근성이 좋다. 대중교통 이용하기 편리한 곳이 1순위다. 2. 가시성: 도로나 바깥에서 잘 보이는가 잘 보이는 상가는 사람들이 지나가다가 들어가기 좋아 영업하기 유리하다. 3. 동선: 상가까지 가는 동선이 편리한가 도로에서 곧장 들어갈 수 있는 1층 동선이 유리하지만 1층은 임대료가 비싸다. 2층 중에서도 외부 계단이 있거나 언뜻 보기엔 1층인 것 같지만 들어서면 2층 매장으로 올라가는 계단이 있는 경우라면 단점을 커버할 수 있다. 4. 형태: 공간 모양이 어떠한가 네모반듯한 모양이.. 2024. 11. 14. 경매 물건에 가처분등기가 설정돼 있다면? 경매 집행 법원에서는 참여자의 안전을 위해 보통 선순위 가처분이 존재하는 경우 경매를 진행하지 않기 때문에 선순위 가처분이 존재하는 물건에 대해서는 걱정하지 않아도 된다. 그런데 경매 절차에 있어 꼭 알아야 하는 2가지 종류의 가처분이 있다. 처분금지가처분과 점유 이전 행위를 금지하는 점유이전가처분이다. 처분금지가처분이 설정된 부동산은 낙찰 받은 후 잔금을 납부해 완전한 소유권 행사를 하려고 해도 소유권에 제한이 발생한다. 즉, 소유권을 빼앗기는 최악의 경우가 발생할 수 있다. 점유이전가처분은 완전한 소유권 행사를 위한 사전작업이다. 낙찰받은 부동산에 대해 임차인이 명도를 거절하면 인도명령이나 명도소송을 신청함과 동시에 점유이전가처분을 신청하는 것이 안전한 낙찰방법이다. 만약 매도자A아와 매수자 B가 토.. 2024. 11. 13. 명도가 어려운 물건 고령자가 거주하는 소형 주택은 명도 하기가 가장 어렵다. 고령자는 이사 갈 곳이 마땅치 않기 때문이다. 또한 학교·의료·사회복지 법인 등은 개인이 명도 하기 어렵고 외교 공관 역시 사법권이 미치지 못해 강제집행이 불가능하다. 교회, 사찰, 재래시장, 다단계 입주건물, 유흥 주점과 시골 농가도 명도가 쉽지 않은 물건이다. 위장 임차인이 여럿 있거나 문건 처리 및 송달 내역에서 점유자나 소유자가 서류를 많이 제출한 사건도 명도 지연의 가능성이 크다. 다가구주택이나 상가에 임차인이 많은 물건도 명도 대상자가 많으니 쉽지 않다. 사람이 살지 않고 문이 잠겨있는 폐문 부재 부동산도 명도가 어렵다. 점유자를 내보내기 위해서는 대화가 이뤄져야 하는데, 당사자를 만나기 어렵기 때문이다. 이럴 때는 점유자를 직접 찾아 .. 2024. 11. 12. 경매 부동산을 세입자 끼고 낙찰 받아도 될까? 경락인수 장점, 단점 경매에서 임차인의 전세 보증금을 안고 사는 방법을 '경락 인수'라고 한다. 즉 선순위 임차인의 보증금을 내어줄 것을 고려해 낙찰받는 것인데, 이런 부동산을 낙찰받는다면 목돈을 들이지 않고 더 싸게 매수할 수 있다는 장점이 있다. 선순위 임차인이 있는 부동산은 보증금을 내어주고도 차익이 남는다고 계산될 때까지 사람들이 입찰을 꺼려하기 때문에 여러 번 유찰돼 매각 금액이 낮아진다. 임차인 경락 인수 물건은 절세 효과가 발생한다는 장점이 있다. 취득세는 낙찰 가격을 기준으로 산정되므로 세금 부담을 줄일 수 있고, 향후 부동산을 되팔 때 양도소득세도 절감할 수 있다. 대항력 있는 임차인이 있는 경매 부동산은 임차인이 퇴거 시 낙찰자가 그 보증금을 물어줘야 하기 때문에 그 금액을 안고 매수하는 것이나 마찬가지다... 2024. 11. 11. 제시 외 건물이란? 경매, 공매 부동산에 '제시 외 건물'이 있다면? | 제시 외 건물 주의사항 '제시 외 건물'이란? 해당 경매, 공매 부동산의 각종 공적 장부상에는 존재하지 않지만 법원의 의뢰를 받은 감정인이 현장에서 발견한 건물을 말한다. 즉 '등기사항전부증명서'나 '건축물대장'등에 기재되어 있지 않은 유형의 재산이다. 미등기 건물, 무허가 건축물, 사용 승인을 마치지 않은 건물이나 부합물 등이고 옥탑방, 보일러실, 옥외 화장실, 공장에 딸린 창고 등이 대표적인 제시 외 건물이다. 제시 외 건물이 존재할 때 법원은 이 건물이 경매에 부쳐진 대상물과 별개의 독립된 건물인지, 부합물 또는 종물인지 파악해 주된 대상물과 함께 매각 대상 포함 여부를 판단한다. 이러한 법원의 판단을 통해 감정인은 매각 대상 부동산 등기부에 기재돼 있지 않은 제시 외 건물이 존재함을 '현황 조사서'와 '매각물건명세서'에.. 2024. 11. 10. 이전 1 2 3 4 다음
